Erbengemeinschaft und Immobilienverkauf: Typische Stolpersteine – und wie ein Makler entlastet

Ein Erbfall verändert vieles. Und wenn zur Trauer noch eine Immobilie kommt, die nicht einer Person allein gehört, sondern gleich mehreren – dann wird aus einer emotional schweren Situation schnell auch eine organisatorisch komplizierte. Genau das ist der Alltag einer Erbengemeinschaft: Mehrere Menschen, oft Geschwister, manchmal mit unterschiedlichen Vorstellungen, Lebensmittelpunkten und finanziellen Interessen, müssen sich gemeinsam über das Schicksal einer Immobilie einigen.

In meinem Grundlagenartikel „Immobilie geerbt in Köln: Was jetzt zu tun ist – Schritt für Schritt" habe ich den generellen Ablauf nach einem Erbfall beschrieben – von Erbschein bis Grundbuch. In diesem Beitrag gehe ich einen Schritt weiter und beleuchte gezielt die Situation, wenn mehrere Erben gemeinsam über eine Immobilie entscheiden müssen: Wo die typischen Konfliktpunkte liegen, welche rechtlichen Mechanismen greifen, welche steuerlichen Aspekte 2026 gelten – und wie ein erfahrener Makler eine festgefahrene Situation lösen kann.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung und stellt keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) dar. Die dargestellten Informationen entsprechen dem Rechtsstand 2026 und wurden sorgfältig recherchiert, erheben jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Aktualität im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Fall empfehle ich ausdrücklich den Rat eines Fachanwalts für Erbrecht sowie eines Steuerberaters.

Was ist eine Erbengemeinschaft überhaupt?

Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben – etwa mehrere Kinder – und liegt kein Testament vor, das die Immobilie einer einzelnen Person zuweist, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. Das bedeutet: Alle Erben werden gemeinsam Eigentümer des gesamten Nachlasses, einschließlich der Immobilie – und zwar nicht nach Bruchteilen an der Immobilie selbst, sondern als sogenanntes Gesamthandsvermögen. Niemand besitzt „ein Drittel des Hauses", sondern alle gemeinsam besitzen das ganze Haus.

Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen verschiedenen Arten von Entscheidungen:

• Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung (z. B. notwendige Reparaturen, Abschluss einer Gebäudeversicherung) können mit einfacher Mehrheit der Erbanteile beschlossen werden (§ 2038 BGB).

• Verfügungen über den gesamten Nachlassgegenstand – dazu zählt der Verkauf der Immobilie – erfordern hingegen grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben (§ 2040 BGB). Ein einzelner Miterbe kann die Immobilie also nicht ohne Weiteres allein verkaufen, selbst dann nicht, wenn er die Mehrheit der Erbquote hält.

Diese Unterscheidung ist in der Praxis oft der erste Stolperstein: Was als „normale Instandhaltungsentscheidung" gilt und was bereits als zustimmungspflichtige Verfügung, ist nicht immer eindeutig – etwa bei größeren Sanierungsmaßnahmen vor einem Verkauf.

Die häufigsten Stolpersteine in der Praxis

1. Uneinigkeit unter den Miterben

Der klassische Fall: Ein Erbe möchte zeitnah verkaufen, ein anderer möchte die Immobilie behalten oder selbst nutzen, ein dritter zögert die Entscheidung einfach hinaus. Solange keine Einigung erzielt wird, bleibt die Immobilie blockiert – sie verursacht weiterhin laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, gegebenenfalls Nebenkosten für Leerstand), ohne dass ein Nutzen daraus gezogen wird. Je länger diese Phase dauert, desto größer wird häufig auch die emotionale Belastung zwischen den Beteiligten.

2. Die Teilungsversteigerung als letztes Mittel

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung nach § 2042 BGB i. V. m. §§ 180 ff. ZVG beantragen. Dabei wird die Immobilie zwangsweise versteigert, um den Erlös unter den Erben aufzuteilen. Was auf dem Papier nach einer Lösung klingt, ist in der Praxis fast immer die teuerste und ungünstigste Option: Teilungsversteigerungen erzielen in der Regel deutlich niedrigere Preise als ein regulärer Verkauf am freien Markt, da viele Kaufinteressenten Zwangsversteigerungstermine meiden und das Bieterfeld entsprechend klein bleibt. Hinzu kommen Gerichts- und Gutachterkosten, die den Erlös weiter schmälern, sowie – nicht zu unterschätzen – die Möglichkeit, dass ein Miterbe die Immobilie selbst ersteigert und damit den ursprünglichen Verkaufsplan der übrigen Erben durchkreuzt.

In einer Beratungspraxis dient die Teilungsversteigerung meist eher als Druckmittel, um eine einvernehmliche Lösung zu erzwingen, als dass sie tatsächlich durchgeführt wird. Allein die Ankündigung, einen entsprechenden Antrag zu stellen, bringt in vielen Fällen Bewegung in festgefahrene Verhandlungen.

3. Fehlender oder verzögerter Erbschein

Ohne Erbschein – oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll – lässt sich beim Grundbuchamt und beim Notartermin oft nichts bewegen. Gerade wenn mehrere Erben beteiligt sind, dauert die Erteilung des Erbscheins häufig länger, weil das Nachlassgericht die Erbfolge und die Erbquoten aller Beteiligten zweifelsfrei klären muss. Bei Erbengemeinschaften mit Auslandsbezug – etwa wenn ein Miterbe im Ausland lebt oder eine ausländische Sterbeurkunde vorliegt – verlängert sich dieser Prozess zusätzlich. Wer den Verkaufsprozess frühzeitig plant, sollte den Erbschein rechtzeitig beantragen – auch wenn parallel schon Kaufinteressenten gesucht werden.

Ein Sonderfall ist die Testamentsvollstreckung: Liegt ein Testamentsvollstreckerzeugnis vor, ersetzt dieses in seinem Geltungsbereich den Erbschein gegenüber Grundbuchamt und Notar. Bis das Zeugnis erteilt ist, bleiben jedoch – ähnlich wie beim Erbschein – zentrale Schritte wie die Anforderung von Grundbuchauszug und Bauakten häufig blockiert, da viele Behörden und Ämter einen Nachweis der Verfügungsbefugnis verlangen, bevor sie Unterlagen herausgeben.

4. Uneinheitliche Vollmachten

Sollen nicht alle Erben persönlich bei jedem Termin anwesend sein, braucht es klare, notariell beglaubigte Vollmachten – etwa für die Beauftragung eines Maklers oder die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Fehlt eine Vollmacht oder ist sie unpräzise formuliert (z. B. ohne ausdrückliche Befugnis zur Grundstücksveräußerung), kann das den Notartermin kurzfristig platzen lassen – mit entsprechenden Verzögerungskosten und, im schlimmsten Fall, dem Verlust eines kaufbereiten Interessenten. Mehr zur sorgfältigen Vorbereitung eines Notartermins lesen Sie in meinem Beitrag „Notartermin beim Immobilienkauf: So bereiten Sie sich richtig vor".

5. Testamentsvollstreckung als Sonderfall

Hat der Erblasser einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, verschiebt sich die Entscheidungsbefugnis: Der Testamentsvollstrecker verwaltet den Nachlass eigenständig und kann die Immobilie – je nach Umfang seines Amtes – oft auch ohne Zustimmung jedes einzelnen Erben verkaufen, muss dabei aber die Interessen aller Erben wahren (§ 2205 BGB). Das kann Prozesse beschleunigen, bringt aber eigene Fragen mit sich: Wie weit reicht die Vollmacht laut Testamentsvollstreckerzeugnis? Ist eine Beschränkung auf bestimmte Handlungen vermerkt? Muss dennoch mit den Erben abgestimmt werden, etwa weil der Erblasser dies testamentarisch angeordnet hat? Diese Konstellation erfordert besonders sorgfältige Prüfung der Vertragsunterlagen, bevor ein Makler- oder Kaufvertrag unterzeichnet wird – idealerweise, bevor überhaupt ein Verkaufspreis mit Kaufinteressenten verhandelt wird.

6. Unterschiedliche Preisvorstellungen

Selbst wenn sich alle Erben grundsätzlich einig sind, dass verkauft werden soll, gehen die Preisvorstellungen oft auseinander – häufig, weil emotionale Erinnerungswerte den Blick auf den tatsächlichen Marktwert verzerren. Manchmal spielt auch eine Rolle, dass einzelne Miterben auf einen möglichst hohen Verkaufspreis angewiesen sind, während andere primär eine zügige Abwicklung wünschen. Eine neutrale, fundierte Wertermittlung schafft hier eine gemeinsame, sachliche Diskussionsgrundlage. Den Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert erkläre ich ausführlich in meinem Beitrag „Marktwert vs. Verkehrswert: Was ist meine Immobilie in Köln wirklich wert?".

7. Unterschiedliche Vorstellungen zur Verkaufsstrategie

Auch wenn Preis und Verkaufsentscheidung grundsätzlich geklärt sind, unterscheiden sich die Erwartungen an den Prozess selbst häufig: Wie viel Außenprovision ist marktüblich und sinnvoll? Soll exklusiv mit einem Makler zusammengearbeitet werden oder sollen mehrere Anbieter parallel tätig werden? Ein Alleinauftrag mit klar geregeltem Umfang – inklusive einer sauberen Regelung bereits bekannter Kontakte in einer separaten Anlage – schafft hier Verbindlichkeit für alle Beteiligten und reduziert das Risiko späterer Provisionsstreitigkeiten.

8. Laufende Kosten und Instandhaltungspflichten während der Übergangszeit

Bis zum Verkaufsabschluss bleibt die Erbengemeinschaft als Ganzes für die Immobilie verantwortlich – auch für Instandhaltung und Verkehrssicherung. Bei länger leerstehenden oder sanierungsbedürftigen Objekten kann dies zu unerwarteten Kosten führen (z. B. Wasserschäden durch fehlende Beheizung im Winter, Einbruchschutz bei Leerstand). Eine klare Absprache, wer diese Kosten zwischenzeitlich trägt und wie sie im Innenverhältnis später verrechnet werden, verhindert zusätzlichen Streit.

Der typische Ablauf im Überblick

Auch wenn jeder Fall im Detail anders liegt, folgt der Verkaufsprozess einer Erbengemeinschaft meist einem ähnlichen Muster:

1. Erbschein bzw. Testamentsvollstreckerzeugnis beantragen – so früh wie möglich, da dies erfahrungsgemäß die längste Vorlaufzeit hat.

2. Neutrale Wertermittlung einholen, um eine gemeinsame Verhandlungsbasis zu schaffen.

3. Einigung über Verkaufsstrategie und Maklerbeauftragung, idealerweise schriftlich mit klarer Vollmachtsregelung für alle Erben.

4. Zusammenstellung der Objektunterlagen – Grundbuchauszug, Bauakte, Energieausweis (mehr dazu in meinem Beitrag „Energieausweis einfach erklärt: Pflicht, Kosten, Arten & neue Regeln 2026").

5. Vermarktung und Verhandlung mit Kaufinteressenten.

6. Notartermin mit allen Erben oder deren bevollmächtigten Vertretern.

7. Verteilung des Verkaufserlöses entsprechend der jeweiligen Erbquoten

Wie ein Makler in der Erbengemeinschaft entlastet

Als Maklerin erlebe ich Erbengemeinschaften regelmäßig – und die größte Herausforderung ist selten die Immobilie selbst, sondern die Kommunikation zwischen den Beteiligten. Hier kann eine erfahrene, neutrale Begleitung viel bewirken:

• Neutrale Wertermittlung: Eine marktgerechte, unabhängige Bewertung nimmt Emotionen aus der Preisdiskussion und schafft eine gemeinsame Verhandlungsbasis für alle Erben.

• Zentraler Ansprechpartner: Statt dass jeder Erbe einzeln mit Kaufinteressenten, Notar und Behörden kommuniziert, bündelt der Makler alle Fäden – das reduziert Reibungsverluste und Missverständnisse erheblich.

• Strukturierter Zeitplan: Von der Beantragung des Erbscheins über die Beschaffung von Grundbuchauszug und Bauunterlagen bis zum Notartermin – ein klarer Fahrplan verhindert unnötige Verzögerungen.

• Vermittlung bei Uneinigkeit: Oft hilft es schon, wenn eine außenstehende Person sachlich zwischen unterschiedlichen Interessen moderiert, bevor eine Teilungsversteigerung überhaupt zum Thema wird.

• Vollständige Dokumentation: Energieausweis, Grundbuchauszug, Bauakte – bei mehreren Erben ist besonders wichtig, dass alle Unterlagen einmal zentral zusammengetragen werden, statt dass jeder Erbe eigene Anfragen stellt.

• Klare Vertragsgestaltung: Ein sorgfältig formulierter Maklervertrag mit transparenter Provisionsregelung und einer fair austarierten Kündigungsklausel schafft für alle Erben Planungssicherheit – gerade weil in Erbengemeinschaften häufig mehrere Entscheidungsträger mit unterschiedlichen Erwartungen zusammenkommen.
  

Steuerliche Aspekte im Überblick (Rechtsstand 2026)

Neben den organisatorischen Fragen lohnt sich auch ein Blick auf die steuerliche Seite:

• Persönliche Freibeträge bei der Erbschaftsteuer: Nach § 16 ErbStG gelten unverändert 500.000 € für Ehe- und eingetragene Lebenspartner sowie 400.000 € pro Elternteil für Kinder, Stief- und Adoptivkinder. Für Geschwister liegt der Freibetrag deutlich niedriger, bei 20.000 €.

• Familienheim-Regelung: Eine selbstgenutzte Immobilie kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden – insbesondere bei mindestens zehnjähriger Selbstnutzung durch den Ehe- bzw. Lebenspartner (ohne Größenbeschränkung) oder durch Kinder (begrenzt auf 200 m² Wohnfläche). Wird die Immobilie vor Ablauf der zehn Jahre aus eigenem Entschluss aufgegeben, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen.

• Anzeigepflicht: Jeder Erbe muss den Erbfall grundsätzlich innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Eine vollständige Erbschaftsteuererklärung ist erst auf gesonderte Aufforderung des Finanzamts einzureichen.

• Spekulationssteuer beim Verkauf: Wird die geerbte Immobilie verkauft, kann zusätzlich die Spekulationssteuer relevant werden. Maßgeblich ist dabei in der Regel nicht der Zeitpunkt des Erbfalls, sondern der ursprüngliche Erwerbszeitpunkt durch den Erblasser – ein Detail, das in der Praxis häufig unterschätzt wird. Details dazu habe ich in meinem Beitrag „Steuern & Co. beim Immobilienverkauf: Was bleibt nach dem Verkauf wirklich übrig?" zusammengefasst.

• Muss wirklich jeder Miterbe dem Verkauf zustimmen?

  Grundsätzlich ja, sofern kein Testamentsvollstrecker mit entsprechender Verfügungsbefugnis eingesetzt ist. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn ein Miterbe seinen Anteil bereits einem anderen Erben oder Dritten übertragen hat.

• Was passiert, wenn ein Miterbe nicht erreichbar ist?

  In solchen Fällen kann unter Umständen ein Ergänzungspfleger oder – bei dauerhafter Unerreichbarkeit – eine gerichtliche Klärung erforderlich werden. Dies sollte frühzeitig mit einem Fachanwalt für Erbrecht besprochen werden.

• Kann ein einzelner Erbe seinen Anteil separat verkaufen?

  Ja, ein Erbe kann seinen Anteil an der Erbengemeinschaft als Ganzes veräußern (§ 2033 BGB) – nicht jedoch einen bestimmten Bruchteil der Immobilie selbst. Den übrigen Miterben steht dabei ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.

• Wie lange dauert ein Verkaufsprozess bei mehreren Erben typischerweise?

  Das hängt stark von der Erteilung des Erbscheins bzw. Testamentsvollstreckerzeugnisses ab sowie davon, wie schnell sich die Erben auf Wertermittlung und Verkaufsstrategie einigen. Realistisch sollte man – zusätzlich zur eigentlichen Vermarktungszeit – mehrere Monate allein für die vorbereitenden rechtlichen Schritte einplanen.

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Fazit: Frühzeitige Klarheit spart Zeit, Geld und Nerven

Eine Erbengemeinschaft muss kein Hindernis sein – sie erfordert aber Struktur, Kommunikation und rechtzeitige Vorbereitung. Wer frühzeitig alle Erben an einen Tisch bringt, eine neutrale Wertermittlung einholt und die notwendigen Unterlagen zentral organisiert, vermeidet die teuersten Fehler: langwierige Blockaden, eine drohende Teilungsversteigerung oder gescheiterte Notartermine.

Wenn Sie sich als Teil einer Erbengemeinschaft in Köln oder Umgebung mit dem Verkauf einer geerbten Immobilie beschäftigen, begleite ich Sie gerne durch den gesamten Prozess – von der ersten Wertermittlung bis zum Notartermin. Vereinbaren Sie hier ein unverbindliches Erstgespräch.