Steuern & Co. beim Immobilienverkauf: Was bleibt nach dem Verkauf wirklich übrig?

Viele Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, denken zunächst an den Verkaufspreis. Was sie oft unterschätzen – oder zu spät bemerken: Zwischen dem erzielten Erlös und dem Betrag, der tatsächlich auf dem Konto landet, liegt eine ganze Reihe von Kosten und möglichen Steuerbelastungen.

In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen, welche Abzüge Sie beim Immobilienverkauf in Köln kennen sollten – von der Spekulationssteuer über die Maklerprovision bis zu den Notarkosten. Kein Steuerberater-Kauderwelsch, sondern klare Orientierung für Eigentümer, die wissen wollen, was am Ende wirklich bleibt.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation empfehle ich, einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Was ist meine Immobilie überhaupt wert? - Der erste Schritt

Bevor wir zu den Kosten kommen, eine kurze Vorbemerkung: Der häufigste Ausgangspunkt für diesen Beitrag ist die Frage „Was ist meine Immobilie eigentlich wert?" – und das ist auch der richtige erste Schritt. Denn nur wer seinen realistischen Marktwert kennt, kann seriös durchrechnen, was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt.

In Köln bewegen sich die Quadratmeterpreise je nach Lage und Objektart zwischen gut 2.500 Euro in ruhigeren Randlagen und knapp 7.000 Euro in gefragten Stadtteilen wie Marienburg oder Lindenthal. Für eine fundierte Einschätzung Ihres konkreten Objekts empfehle ich immer eine individuelle Marktwerteinschätzung – keine Online-Schnellbewertung, sondern eine, die Lage, Zustand und aktuelle Nachfrage wirklich berücksichtigt.

Die drei großen Kostenblöcke beim Immobilienverkauf

1. Spekulationssteuer – der größte Unsicherheitsfaktor

Die Spekulationssteuer ist das Thema, das Eigentümern am häufigsten Bauchschmerzen bereitet – und dabei am wenigsten verstanden wird. Das Prinzip ist eigentlich simpel: Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn unter Umständen als Einkommen versteuern.

Wann fällt sie an?

Die Spekulationssteuer greift, wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Die Steuer wird dann auf den Gewinn – also Verkaufspreis minus Anschaffungskosten – fällig, und zwar zum persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser kann je nach Gesamteinkommen bis zu rund 42 Prozent betragen.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Es gibt zwei Wege, die Spekulationssteuer legal zu vermeiden:

Die 10-Jahres-Regel: Liegt der notarielle Kaufvertrag mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf im Privatvermögen grundsätzlich steuerfrei. Maßgeblich ist dabei das genaue Datum des Kaufvertrags – nicht das der Übergabe oder der Eintragung ins Grundbuch.

Die Eigennutzungsregel: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, kann auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei verkaufen. Diese sogenannte Zwei-Silvester-Regel funktioniert auch bei angebrochenen Kalenderjahren – was in der Praxis bedeutet, dass bereits eine kurze Eigennutzung in den Randjahren ausreichen kann.

Wichtige Sonderfälle

Wer eine Immobilie geerbt hat, übernimmt die Haltefrist des Erblassers. Lag der ursprüngliche Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf auch für den Erben steuerfrei. Bei geerbten Objekten innerhalb der Frist kann hingegen Spekulationssteuer anfallen – ein Punkt, der bei Erbgemeinschaften oft unterschätzt wird.

Ebenfalls relevant: Seit 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro. Erst ab einem Gewinn über diesem Betrag ist eine Erklärung beim Finanzamt erforderlich. Bei den typischen Wertsteigerungen auf dem Kölner Markt der letzten Jahre ist diese Grenze in der Praxis allerdings schnell überschritten.

Ein wichtiger Hinweis: Die Berechnung der Spekulationssteuer ist individuell und hängt stark vom Gesamteinkommen im Verkaufsjahr ab. Ich empfehle immer, vor dem Verkauf einen Steuerberater hinzuzuziehen – gerade dann, wenn die zehn Jahre noch nicht abgelaufen sind.

2. Was den steuerpflichtigen Gewinn reduziert

Wer Spekulationssteuer zahlen muss, sollte wissen: Besteuert wird nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern nur der tatsächliche Gewinn. Und dieser lässt sich durch verschiedene Abzüge legal reduzieren.

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Vom Verkaufspreis abgezogen werden dürfen der ursprüngliche Kaufpreis inklusive aller damaligen Kaufnebenkosten – also Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Auch nachträgliche Investitionen wie ein Dachausbau, eine neue Heizungsanlage oder ein Anbau mindern den steuerpflichtigen Gewinn, sofern sie als Herstellungskosten einzustufen sind.

Verkaufskosten

Alle Kosten, die unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängen, können ebenfalls abgezogen werden: die Maklerprovision des Verkäufers, Kosten für ein Wertgutachten, Inseratskosten, Fahrtkosten zu Besichtigungen oder die Erstellung eines neuen Energieausweises.

Abschreibungen bei vermieteten Immobilien: Achtung Falle

Hier lauert eine der häufigsten Überraschungen beim Immobilienverkauf. Wer eine Immobilie vermietet hat, konnte über die Jahre steuerliche Abschreibungen (AfA – Absetzung für Abnutzung) geltend machen – in der Regel 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Das klingt zunächst nach einem Vorteil. Beim Verkauf dreht sich die Sache jedoch um: Die in der Vergangenheit abgeschriebenen Beträge werden vom ursprünglichen Kaufpreis abgezogen und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn.

Ein Beispiel: Eine vermietete Wohnung wurde für 250.000 Euro gekauft und über zehn Jahre mit insgesamt 40.000 Euro abgeschrieben. Die steuerlichen Anschaffungskosten betragen damit nur noch 210.000 Euro. Wird die Wohnung für 380.000 Euro verkauft, beträgt der steuerpflichtige Gewinn nicht 130.000, sondern 170.000 Euro – obwohl die Abschreibungen in der Vergangenheit bereits genutzt wurden.

Wer seine Immobilie vermietet hat und über einen Verkauf nachdenkt, sollte diesen Punkt unbedingt frühzeitig mit einem Steuerberater besprechen. Die AfA-Rückrechnung kann die Steuerlast erheblich höher ausfallen lassen als erwartet.

3. Maklerprovision – was Verkäufer in Köln zahlen

Seit der gesetzlichen Neuregelung im Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern das Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen. Wer den Makler beauftragt – also in der Regel der Verkäufer – darf maximal 50 Prozent der Gesamtprovision auf den Käufer übertragen.

Die übliche Gesamtprovision liegt in Deutschland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. In Nordrhein-Westfalen, also auch in Köln, hat sich ein Gesamtsatz von 7,14 Prozent etabliert – das heißt, Verkäufer und Käufer zahlen jeweils 3,57 Prozent.

Konkret bedeutet das bei einem Verkaufspreis von 450.000 Euro: Der Verkäufer zahlt rund 16.065 Euro Provision – und der Käufer denselben Betrag. Für Verkäufer ist das eine überschaubare, kalkulierbare Größe. Wichtig zu wissen: Die Provision wird erst nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrags fällig. Kein Verkauf, keine Provision.

Die Frage ist nicht, ob man einen Makler beauftragt, sondern ob man den richtigen wählt.

4. Notarkosten und weitere Nebenkosten

Beim Immobilienverkauf in Deutschland ist eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Die gute Nachricht für Verkäufer: Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer. Es gibt allerdings Ausnahmen – zum Beispiel wenn der Verkäufer eine bestehende Grundschuld löschen lassen muss. Diese Löschungskosten fallen auf Verkäuferseite an und bewegen sich üblicherweise im niedrigen dreistelligen bis vierstelligen Bereich, abhängig von der Höhe der eingetragenen Grundschuld.

Zur Orientierung: Die Gesamtkosten für Notar und Grundbucheintrag liegen in Deutschland bei rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Zu beachten: Seit Juni 2025 sind die Notar- und Grundbuchgebühren durch eine gesetzliche Anpassung um etwa 6 bis 9 Prozent gestiegen – ein Faktor, den Käufer bei ihrer Finanzierungsplanung einrechnen sollten.

5. Weitere Kosten, die Verkäufer oft vergessen

Neben Steuer, Provision und Notar gibt es noch weitere Positionen, die den Nettoerlös schmälern können:

Vorfälligkeitsentschädigung:

Wer eine noch laufende Baufinanzierung auf der Immobilie hat und diese vor Ende der Zinsbindung ablösen muss, zahlt der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann – je nach Restlaufzeit und Zinshöhe – erheblich sein und sollte vor einem Verkaufsentschluss unbedingt bei der Bank erfragt werden.

Energieausweis:

Für den Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Wer keinen hat oder dessen Ausweis abgelaufen ist, muss einen neuen ausstellen lassen. Die Kosten liegen je nach Art des Ausweises zwischen etwa 50 und 500 Euro.

Home Staging und Vermarktungskosten:

Professionelle Fotos, ein hochwertiges Exposé oder ein Home Staging-Einsatz kosten Geld – zahlen sich aber in der Regel durch einen höheren Verkaufspreis aus. Diese Kosten lassen sich bei einer vermieteten Immobilie zudem steuerlich als Verkaufskosten geltend machen.

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Was bleibt am Ende übrig? Ein Rechenbeispiel für Köln

Nehmen wir eine vermietete Eigentumswohnung in Köln, Kaufjahr 2019, Kaufpreis 280.000 Euro, Verkaufspreis 2026: 380.000 Euro.

Da die Haltedauer weniger als zehn Jahre beträgt, fällt Spekulationssteuer an. Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis, Maklerprovision und abzugsfähiger Nebenkosten – in diesem Beispiel rund 74.000 Euro. Bei einem angenommenen individuellen Steuersatz von 35 Prozent ergibt das eine Steuerlast von rund 25.900 Euro.

Nach Abzug aller Kosten bleiben vom Verkaufserlös von 380.000 Euro rund 340.000 Euro übrig – also gut 10 Prozent weniger als der Bruttoerlös.

Position	Betrag
Verkaufserlös	380.000 €
Maklerprovision Verkäufer (3,57 %)	-13.566 €
Kaufpreis 2019	-280.000 €
Abzugsfähige Nebenkosten (ca.)	-12.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn	ca. 74.000 €
Spekulationssteuer (ca. 35 % angenommen)	-ca. 25.900 €
Nettoerlös nach allen Kosten	ca. 340.000 €

Hätte der Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist stattgefunden, wäre der Gewinn komplett steuerfrei gewesen. Über 25.000 Euro Unterschied – allein durch den Zeitpunkt des Verkaufs.

Was kann ich tun, wenn ich innerhalb der zehn Jahre verkaufen möchte?

Nicht immer lässt sich ein Verkauf auf das perfekte Datum verschieben – Scheidung, Erbschaft, Jobwechsel oder finanzielle Notlagen zwingen manchmal zum Handeln. Folgende Punkte helfen, die Steuerlast zu reduzieren:

Eigennutzung dokumentieren. Wer in den letzten zwei Kalenderjahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen. Achten Sie auf saubere Dokumentation – Meldeadressen, Nebenkostenabrechnungen auf Ihren Namen, Kontoauszüge mit lokaler Aktivität.

Alle Kosten sorgfältig erfassen. Modernisierungen, Reparaturen, Gutachtenkosten, Fahrtkosten für Besichtigungen – all das mindert den steuerpflichtigen Gewinn. Sammeln Sie Belege von Anfang an.

Timing im Blick behalten. Manchmal lohnt es sich, wenige Monate zu warten – etwa bis zum 1. Januar, wenn dadurch ein weiteres Kalenderjahr für die Eigennutzungsregel zählt.

Verluste verrechnen. Wer im selben Jahr andere private Verkäufe mit Verlust tätigt, kann diese mit dem Immobiliengewinn verrechnen.

Steuerberater einschalten. Gerade bei höheren Gewinnen, geerbten Immobilien oder komplexen Nutzungshistorien ist professionelle steuerliche Beratung keine Option, sondern eine Pflicht.

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Was Eigentümer jetzt tun sollten

Wer über einen Verkauf nachdenkt, sollte folgende Punkte frühzeitig klären:

• Wann genau wurde die Immobilie notariell gekauft? Ist die Zehnjahresfrist schon abgelaufen – oder in naher Zukunft?

• Wie lange haben Sie die Immobilie selbst bewohnt? Greift die Eigennutzungsregelung?

• Gibt es eine laufende Baufinanzierung, und wie hoch wäre eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung?

• Ist der Energieausweis aktuell und vorhanden?

Diese Fragen lassen sich oft in einem ersten Gespräch klären – und können am Ende tausende Euro Unterschied machen.

Kurz zusammengefasst: Die wichtigsten Punkte

• Wer über zehn Jahre hält oder selbst genutzt hat, verkauft in der Regel steuerfrei

• Die Spekulationssteuer berechnet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz – 2026 zwischen 14 und 42 Prozent, zzgl. ggf. Solidaritätszuschlag

• Bei vermieteten Immobilien erhöhen frühere Abschreibungen (AfA) den steuerpflichtigen Gewinn – frühzeitig prüfen

• Alle Nebenkosten aus Kauf und Verkauf sowie nachträgliche Investitionen mindern den steuerpflichtigen Gewinn

• Die Maklerprovision beträgt in Köln 3,57 Prozent für den Verkäufer

• Notarkosten und Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer – beeinflussen aber indirekt die Verhandlung

• Die Freigrenze liegt seit 2024 bei 1.000 Euro Gewinn

• Der Verkaufszeitpunkt kann über 25.000 Euro Unterschied machen – wenige Monate Geduld bis zur Zehnjahresfrist können sich erheblich auszahlen.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Bitte wenden Sie sich für Ihre konkrete Situation an einen Steuerberater.

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Verwendete Quellen:

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