Grundsteuerreform 2026: Was Kölner Eigentümer nach der Hebesatzerhöhung wissen sollten
Die Grundsteuerreform sorgt bundesweit für Diskussionen – und in Köln kommt seit Jahresbeginn ein zweiter Faktor hinzu: Der Stadtrat hat den Hebesatz für 2026 spürbar angehoben. Zwei Entwicklungen, die zusammen bei vielen Eigentümerinnen und Eigentümern für Verunsicherung sorgen. Zeit, das einmal in Ruhe zu sortieren.
Was sich mit der Reform grundsätzlich geändert hat
Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Berechnungsgrundlage der Grundsteuer – teils noch auf Einheitswerten aus den 1930er- und 1960er-Jahren basierend – 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Folge: Bundesweit mussten alle Grundstücke neu bewertet werden. Seit dem 1. Januar 2025 gilt für die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer in Köln ein neuer Grundsteuerwert, ermittelt nach dem sogenannten Bundesmodell, das auch Nordrhein-Westfalen anwendet. Grundlage waren die Feststellungserklärungen, die Eigentümer bereits 2022 abgeben mussten.
Wichtig zu verstehen: Der neue Grundsteuerwert allein sagt noch nichts darüber aus, ob Sie am Ende mehr oder weniger zahlen als vorher. Das entscheidet erst der zweite Faktor – der Hebesatz, den jede Kommune jährlich neu festlegt.
Kölns Hebesatz im Zeitraffer
Und genau hier wird es für Kölner Eigentümer konkret. Der Hebesatz für Grundsteuer B (bebaute und bebaubare Grundstücke) hat sich zuletzt mehrfach verändert:
bis 2024: 515 %
2025 (im Zuge der Reform vorübergehend gesenkt): 475 %
seit 1. Januar 2026 (Ratsbeschluss vom 16./17. Dezember 2025): 550 %
Für den einzelnen Haushalt bedeutet das gegenüber 2025 einen Anstieg von rund 15,8 Prozent. Wie sich das konkret auswirkt, hängt stark von Lage und Grundsteuerwert ab – als grobe Orientierung:
Einfamilienhaus in guter Lage: von rund 600 € auf etwa 695 € jährlich (+ ca. 95 €)
Reihenhaus in mittlerer Lage, etwa Zollstock: von rund 887 € auf etwa 1.027 € jährlich (+ ca. 140 €)
Eigentumswohnung in gefragter Lage: von rund 200 € auf etwa 232 € jährlich (+ ca. 32 €)
Für die Stadt Köln summiert sich das auf rund 22,3 Millionen Euro zusätzliche Einnahmen pro Jahr. Für vermietete Immobilien gilt: Die Grundsteuer lässt sich über die Nebenkostenabrechnung an Mieterinnen und Mieter weitergeben, sofern der Mietvertrag das vorsieht – auch das ist bei der Kalkulation der Rendite mitzudenken.
Grundsteuerwert und Hebesatz – eine häufige Verwechslung
Ein verbreitetes Missverständnis: Viele Eigentümer halten den neuen Grundsteuerwert für das eigentliche Problem, dabei ist es fast immer der Hebesatz, der über die tatsächliche Belastung entscheidet. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt festgestellt und ändert sich nur bei erneuter Hauptfeststellung. Der Hebesatz dagegen wird jährlich von der Stadt Köln politisch beschlossen – er ist also der Hebel, an dem sich von Jahr zu Jahr tatsächlich etwas dreht.
Von der Grundsteuer klar zu unterscheiden sind übrigens die Grunderwerbsteuer und die Spekulationssteuer, die beim Kauf beziehungsweise Verkauf anfallen – dazu sowie zu den weiteren Kaufnebenkosten wie der Maklerprovision hatte ich bereits ausführlich im Beitrag „Steuern & Co. beim Immobilienverkauf" geschrieben. Die Grundsteuer dagegen betrifft Sie als laufende, jährliche Abgabe, unabhängig davon, ob Sie verkaufen oder nicht.
Der Bescheid wirkt zu hoch – was jetzt?
Hier hat sich zuletzt einiges bewegt, und es lohnt sich, genau hinzuschauen, bevor Sie selbst tätig werden.
Der Bundesfinanzhof hat am 12. November 2025 in drei Grundsatzurteilen (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) entschieden, dass das Bundesmodell der Grundsteuer verfassungsgemäß ist – auch wenn die pauschalierte Bewertung im Einzelfall zu Ungleichheiten führen kann. Direkt im Anschluss haben der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund angekündigt, dagegen Verfassungsbeschwerde einzulegen; das Verfahren läuft inzwischen unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 beim Bundesverfassungsgericht. Mit einer Entscheidung wird frühestens 2027 gerechnet.
Was heißt das nun konkret für Sie? Viele der ursprünglichen Grundsteuerwertbescheide tragen einen sogenannten Vorläufigkeitsvermerk. Er sorgt dafür, dass eine spätere, für Eigentümer günstigere Entscheidung aus Karlsruhe automatisch auf Ihren Bescheid durchschlägt – auch ohne dass Sie selbst aktiv werden mussten. Es lohnt sich, in Ihrem Bescheid gezielt danach zu schauen.
Unabhängig davon – und ohne Frist – bestehen zwei weitere Möglichkeiten:
Sachliche Fehler in der Bewertung – etwa eine falsch erfasste Wohnfläche, ein falsches Baujahr oder eine unzutreffende Grundstücksgröße – lassen sich über eine sogenannte Fortschreibung korrigieren.
Deutliche Wertabweichungen: Weicht der festgestellte Wert laut Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Beschlüsse vom 27. Mai 2024, Az. II B 78/23 und II B 79/23) um mehr als 40 Prozent vom tatsächlichen Verkehrswert ab, sieht das Verfahren die Möglichkeit vor, dies mit einem Sachverständigengutachten nachzuweisen.
Bei einem neuen, eigenständigen Bescheid – etwa dem jährlichen Grundsteuerbescheid Ihrer Stadt – gilt daneben weiterhin die reguläre Einspruchsfrist von einem Monat ab Zugang. Bundesweit haben bereits über 6,16 Millionen Eigentümer Einspruch eingelegt – ein historischer Höchstwert für ein einzelnes Steuerverfahren.
Wo ich als Maklerin sinnvoll unterstützen kann – und wo nicht
An dieser Stelle möchte ich ehrlich sein: Ob sich in Ihrem konkreten Fall eine Fortschreibung, ein Gutachten oder das Abwarten der Karlsruher Entscheidung lohnt, ist eine steuerliche und rechtliche Frage, die ich als Immobilienmaklerin nicht beurteilen darf und auch nicht sollte. Dafür ist Ihr Steuerberater oder eine im Steuerrecht spezialisierte Kanzlei die richtige Adresse.
Was ich beitragen kann, ist eine fundierte Einschätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie – etwa als Diskussionsgrundlage, wenn Sie mit Ihrem Steuerberater prüfen möchten, ob die 40-Prozent-Schwelle des Bundesfinanzhofs in Ihrem Fall überhaupt erreicht wird. Wenn Sie unsicher sind, ob sich der Aufwand eines Gutachtens lohnt, spreche ich gerne unverbindlich mit Ihnen über die Marktlage in Ihrem Kölner Veedel.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater oder eine entsprechend qualifizierte Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt.
Vewendete Quellen:
Antenne NRW. (2025, 15. Dezember). Hebesatz Grundsteuer Köln: Streit um 550%-Plan. https://antenne.nrw/nrw/hebesatz-grundsteuer-koeln-streit-um-550-plan/
Bundesfinanzhof. (2025, 12. November). Urteil vom 12. November 2025, II R 25/24 [sowie II R 31/24 und II R 3/25]. https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202620008/
Ecovis KSO. (2025). BFH-Urteil 2025: Das Grundsteuer-Bundesmodell ist verfassungsgemäß – was Eigentümerinnen jetzt wissen müssen. https://ecovis-kso.com/blog/bfh-urteil-2025-das-grundsteuer-bundesmodell-ist-verfassungsgemaess-was-eigentuemerinnen-jetzt-wissen-muessen/
ETL. (2026). Erneut Verfassungsbeschwerde zur Grundsteuer anhängig. https://www.etl.de/aktuelles/verfassungsbeschwerde-zur-grundsteuer/
Immobilienmakler in Köln. (o. D.). Grundsteuer-Schock in Köln: Analyse der Hebesatzerhöhung 2026. https://www.xn--immobilienmakler-in-kln-slc.de/grundsteuer-schock-koeln-hebesatzerhoehung-2026.html
Legal Tribune Online. (2025). BFH: Grundsteuer-Bundesmodell verfassungsgemäß. https://www.lto.de/recht/nachrichten/n/bfh-grundsteuer-bundesmodell-verfassungsgemaess
Restio. (2026). Grundsteuer-Bescheid 2026: Einspruch noch möglich? https://restio.io/de/blog/grundsteuer-bescheid-einspruch-2026/
Stadt Köln. (o. D.). Hebesätze für die Realsteuern. https://www.stadt-koeln.de/artikel/06286/index.html
Verbraucher.Online. (2026). Grundsteuer 2026: Bescheide, Klagen, Widerspruch. https://www.verbraucher.online/grundsteuer-2026-ratgeber/
wohneigentum.nrw. (o. D.). Erstes Grundsteuer-Urteil: Gutachten bei zu hoher Bewertung möglich. https://www.wohneigentum.nrw/beitrag/erstes-grundsteuer-urteil-gutachten-bei-zu-hoher-bewertung