Maklerprovision in NRW: Wer zahlt was – und was kostet der Immobilienkauf wirklich?
Wer eine Immobilie kaufen möchte, unterschätzt regelmäßig einen entscheidenden Posten: die Kaufnebenkosten. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen in Nordrhein-Westfalen schnell weitere 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises an – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie, je nach Fall, die Maklerprovision. Gerade bei der Maklerprovision herrscht seit der Gesetzesänderung 2020 noch immer viel Unsicherheit: Wer muss sie eigentlich zahlen, Käufer oder Verkäufer? In diesem Beitrag räume ich mit den gängigsten Missverständnissen auf und zeige, mit welchen Gesamtkosten Sie beim Immobilienkauf in NRW realistisch rechnen sollten.
Wenn Sie gerade erst in die Objektbesichtigung einsteigen, lohnt sich dieser Beitrag als Ergänzung, damit Sie von Anfang an die Gesamtkosten im Blick haben.
Die Maklerprovision in NRW: Was gilt aktuell?
Bis Ende 2020 war es in vielen Regionen Deutschlands üblich, dass allein der Käufer die volle Maklerprovision trug – in NRW häufig 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Diese Praxis hat sich seither grundlegend geändert.
Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das Gesetz zur Regelung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden muss – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen:
Das Gesetz gilt ausschließlich für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die von Verbrauchern gekauft werden.
Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Käufen durch Unternehmen greift die Regelung nicht.
Die drei möglichen Konstellationen
1. Nur der Verkäufer beauftragt den Makler
Dann trägt der Verkäufer die volle Provision allein. Er darf sie nicht anteilig an den Käufer weiterreichen.
2. Verkäufer und Käufer beauftragen den Makler gemeinsam
Die Provision wird zwischen beiden Parteien geteilt – und zwar höchstens hälftig zulasten des Käufers. Der Verkäufer muss mindestens denselben Anteil tragen wie der Käufer.
3. Nur der Käufer beauftragt den Makler
In diesem Fall trägt der Käufer die Provision vollständig – das kommt in der Praxis vor allem bei Suchaufträgen vor. Voraussetzung dafür ist, dass der Makler dem Käufer zum Zeitpunkt der Beauftragung noch keinen mit dem Verkäufer bereits vermarkteten Bestand angeboten hat – sobald der Makler das Objekt bereits im Bestand führt, greift automatisch wieder die hälftige Teilung.
Ein wichtiges Detail, das oft übersehen wird: Selbst wenn Käufer und Verkäufer sich die Provision teilen, muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, nachdem der Verkäufer nachweislich seinen Teil beglichen hat. Das schützt Käufer vor Vorleistungen ohne Absicherung.
Wie sich die Kostenseite aus Verkäufersicht darstellt – inklusive Spekulationssteuer und Notarkosten – erfahren Sie in meinem Beitrag Steuern & Co. beim Immobilienverkauf.
Wie hoch ist die Maklerprovision in NRW konkret?
Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht – die Provision ist frei verhandelbar. In NRW hat sich jedoch ein Marktstandard von insgesamt rund 7,14 Prozent des Kaufpreises brutto etabliert, der bei geteilter Provision meist 3,57 Prozent pro Partei entspricht. Abweichungen nach oben oder unten sind möglich und sollten vor Beauftragung klar im Maklervertrag geregelt werden.
Beispielrechnung bei einem Kaufpreis von 300.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtprovision (7,14 %) | 21.420 € |
| Anteil Käufer (3,57 %) | 10.710 € |
| Anteil Verkäufer (3,57 %) | 10.710 € |
Kaufnebenkosten in NRW: Der vollständige Überblick
Die Maklerprovision ist nur ein Baustein der Kaufnebenkosten. Wer eine Immobilie in Nordrhein-Westfalen kauft, sollte insgesamt mit folgenden Positionen kalkulieren:
1. Grunderwerbsteuer – 6,5 %
NRW zählt mit 6,5 Prozent des Kaufpreises zu den Bundesländern mit der höchsten Grunderwerbsteuer. Sie wird unmittelbar nach Beurkundung vom Finanzamt festgesetzt und ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
2. Notarkosten – ca. 1,5 %
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, kümmert sich um die Auflassungsvormerkung und die Grundschuldbestellung, falls eine Finanzierung vorliegt. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und liegen üblicherweise bei 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Wie Sie sich konkret auf diesen Termin vorbereiten, lesen Sie in meinem Beitrag Notartermin beim Immobilienkauf.
3. Grundbuchkosten – ca. 0,5 %
Für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie ggf. der Grundschuld fallen zusätzlich Gebühren beim Grundbuchamt an, in der Regel um 0,5 Prozent des Kaufpreises. Was genau im Grundbuch steht und worauf Käufer bei Dienstbarkeiten besonders achten sollten, erkläre ich im Beitrag Dienstbarkeiten im Grundbuch.
4. Maklerprovision – variabel, siehe oben
Je nach Konstellation zwischen 0 und rund 3,57 Prozent für den Käufer (bei hälftiger Teilung).
Gesamtkaufnebenkosten bei 300.000 € Kaufpreis
| Position | Prozentsatz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 19.500 € |
| Notarkosten | ca. 1,5 % | 4.500 € |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5 % | 1.500 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 10.710 € |
| Gesamt | ca. 12,07 % | 36.210 € |
Käufer sollten also bei einem Kaufpreis von 300.000 € realistisch mit zusätzlichen Kosten von über 36.000 € kalkulieren – Geld, das über den reinen Kaufpreis hinaus liquide vorhanden sein muss, da es in der Regel nicht mitfinanziert wird. Wie sich das auf Ihre Finanzierungsplanung auswirkt, erfahren Sie im Beitrag Wie finanziere ich meine Immobilie eigentlich?
Warum Transparenz bei diesem Thema so wichtig ist
Gerade weil die Provisionsregelung seit 2020 komplexer geworden ist, erlebe ich in der Praxis immer wieder Verunsicherung auf beiden Seiten – bei Verkäufern, die nicht wissen, welchen Anteil sie tragen müssen, und bei Käufern, die den Käuferanteil fälschlich für die gesamte Provision halten. Genau hier sehe ich meine Aufgabe als Maklerin: nicht nur zu vermitteln, sondern von Anfang an offen über sämtliche Kosten aufzuklären – inklusive der Fälle, in denen eine Teilung gesetzlich gar nicht vorgeschrieben ist.
Fazit
Die Maklerprovision ist seit der Gesetzesreform 2020 fairer verteilt, aber komplizierter zu durchschauen. Wer in NRW eine Wohnimmobilie kauft, sollte neben der Provision unbedingt Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten realistisch einplanen – insgesamt liegt man schnell bei 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises zusätzlich. Eine frühzeitige, transparente Kostenaufstellung schützt beide Seiten vor bösen Überraschungen kurz vor der Beurkundung.
Sie planen einen Immobilienkauf oder -verkauf in Köln oder Umgebung und möchten wissen, mit welchen Kosten Sie in Ihrem konkreten Fall rechnen müssen? Melden Sie sich gerne für eine unverbindliche Beratung.