Heizungsgesetz abgeschafft – Was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für den Verkauf Ihrer Immobilie bedeutet
Seit dem 29. Juli 2026 gibt es das „Heizungsgesetz“ in seiner bisherigen Form nicht mehr. An seine Stelle ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) getreten. Für Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen möchten, klingt das zunächst nach Entwarnung. Ganz so einfach ist es nicht.
Die 65-Prozent-Pflicht ist gefallen, alte Heizkessel dürfen weiterlaufen, Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber neue Regeln eingeführt, die vor allem die künftigen Betriebskosten betreffen. Und genau diese Kosten rechnen Kaufinteressenten heute sehr genau nach.
In diesem Beitrag erkläre ich, was sich geändert hat, welche Pflichten beim Eigentümerwechsel weiterhin gelten und was das für Preisfindung, Exposé und Verhandlung bedeutet. Wie Energieeffizienz allgemein auf den Immobilienwert wirkt, habe ich bereits im Beitrag Energieeffizienz & Immobilienwert in Köln beschrieben. Hier geht es gezielt um die neue Rechtslage.
Was sich seit dem 29. Juli 2026 geändert hat
Der Bundestag hat das Gesetz am 10. Juli 2026 verabschiedet, verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Seit dem 29. Juli 2026 gelten die neuen Regeln für den Heizungstausch. Juristisch ist das GModG kein komplett neues Gesetz, sondern das umbenannte und stark überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Die wichtigsten Änderungen für Eigentümer von Wohnimmobilien:
Die 65-Prozent-Pflicht ist gestrichen. Wer in einem Bestandsgebäude eine neue Heizung einbaut, kann wieder frei wählen: Wärmepumpe, Fernwärme, Pellets, Hybridlösungen oder auch eine neue Gas- oder Ölheizung.
Keine Austauschpflicht für alte Kessel. Das bisherige Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Heizkessel ist entfallen. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen.
Keine Kopplung an die Wärmeplanung. Ob Ihre Kommune bereits eine Wärmeplanung vorgelegt hat, entscheidet nicht mehr darüber, welche Heizung eingebaut werden darf.
Neu: die „Bio-Treppe“. Wer seit dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss diese ab 2029 mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betreiben, etwa Biomethan oder Bioöl.
Für den Verkauf ist ein Punkt besonders wichtig: Bestehende Heizungen fallen nicht unter die Bio-Treppe. Das gilt auch für Anlagen, die zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden. Die neuen Brennstoffvorgaben treffen nur Gas- und Ölheizungen, die ab dem Stichtag neu installiert werden.
Was bleibt: Pflichten beim Eigentümerwechsel
Das GModG hat nicht alle Vorgaben abgeschafft. Zwei klassische Nachrüstpflichten gelten weiter und werden gerade beim Verkauf relevant:
Dämmung der obersten Geschossdecke: Ist der Dachboden über beheizten Räumen zugänglich und ungedämmt, muss die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach gedämmt werden.
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren: Ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen wie dem Keller müssen gedämmt werden.
Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, ist von diesen Pflichten befreit. Wechselt das Haus jedoch den Eigentümer, etwa durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft, hat der neue Eigentümer in der Regel zwei Jahre Zeit, die Nachrüstungen umzusetzen. Maßgeblich für den Fristbeginn ist in der Regel der Grundbucheintrag.
Für Verkäufer bedeutet das: Kaufinteressenten fragen nach diesen Punkten und kalkulieren die Kosten ein. Wer die Antworten vorbereitet hat, nimmt einem Verhandlungsargument die Schärfe. Das gilt auch für geerbte Immobilien in Köln, denn auch der Erbfall ist ein Eigentümerwechsel.
Unverändert bleibt außerdem die Pflicht, beim Verkauf einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Ab dem 1. Januar 2027 werden Energieausweise zudem modernisiert: Sie enthalten dann zusätzliche Angaben, etwa zu betriebsbedingten Treibhausgasemissionen, und werden standardmäßig digital ausgestellt. Für Wohngebäude bleibt die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis bestehen. Alles Grundlegende zu Arten, Kosten und Gültigkeit finden Sie in meinem Beitrag Energieausweis einfach erklärt.
Die neue Kostenlogik: Nicht mehr die Technik, sondern der Brennstoff zählt
Das alte Gesetz schrieb vor, welche Heizung eingebaut werden darf. Das GModG steuert stattdessen über die Kosten des Brennstoffs. Für Kaufinteressenten verschiebt sich die Frage damit von „Darf ich diese Heizung behalten?“ zu „Was kostet mich diese Heizung in zehn oder zwanzig Jahren?“.
Drei Faktoren prägen diese Rechnung:
Die Bio-Treppe für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen: mindestens 10 Prozent klimafreundliche Brennstoffe ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Diese Brennstoffe sind heute deutlich teurer als Erdgas oder Heizöl, und ihre künftige Verfügbarkeit gilt als unsicher.
Der CO₂-Preis: Das Bundeskabinett hat am 12. August 2026 beschlossen, den nationalen Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne auch 2027 beizubehalten. Ab 2028 soll der europäische Emissionshandel ETS2 greifen. Dann bildet sich der Preis am Markt, und die meisten Prognosen rechnen mit deutlich höheren Werten.
Die Grüngas- und Grünheizölquote: Sie soll Gas- und Öllieferanten verpflichten, schrittweise mehr klimaneutrale Brennstoffe beizumischen, und würde damit auch bestehende Heizungen betreffen. Die Bundesregierung muss den Gesetzentwurf bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen. Höhe und Ausgestaltung stehen noch nicht fest.
Für vermietete Wohnungen kommt ein weiterer Punkt hinzu: Baut ein Vermieter seit dem 29. Juli 2026 eine neue fossile Heizung ein, teilen sich Vermieter und Mieter ab 2028 die Erdgas-Netzentgelte und CO₂-Kosten jeweils zur Hälfte. Ab 2029 gilt das auch für die Mehrkosten der Bio-Treppe, bis zu einem Anteil von 30 Prozent. Kapitalanleger, die eine vermietete Immobilie kaufen, beziehen das in ihre Renditerechnung ein.
Die folgende Übersicht fasst die Stichtage zusammen.
| Stichtag | Was gilt | Bedeutung beim Verkauf |
|---|---|---|
| 29.07.2026 | GModG in Kraft: 65-Prozent-Pflicht und Austauschpflicht für alte Kessel entfallen | Funktionierende Bestandsheizungen dürfen weiterlaufen |
| 01.01.2027 | Neue Inhalte und Berechnungsgrundlagen für Energieausweise | Neu ausgestellte Ausweise enthalten mehr Angaben, u. a. zu Treibhausgasemissionen |
| 2026 und 2027 | Nationaler CO₂-Preis im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne | Heizkosten sind kurzfristig noch gut kalkulierbar |
| 01.01.2028 | Start des EU-Emissionshandels ETS2 geplant; Vermieter tragen bei neu eingebauten fossilen Heizungen die Hälfte von CO₂-Kosten und Netzentgelten | Käufer und Kapitalanleger rechnen mit steigenden Kosten für fossiles Heizen |
| 01.01.2029 | Bio-Treppe Stufe 1: mind. 10 % klimafreundliche Brennstoffe | Betrifft nur Gas- und Ölheizungen, die seit dem 29.07.2026 neu eingebaut wurden |
| 2030 / 2035 / 2040 | Bio-Treppe steigt auf 15 %, 30 % und 60 % | Langfristig höhere Betriebskosten für neue fossile Anlagen |
Was das für Preisverhandlung und Käuferblick bedeutet
Das GModG nimmt Verkäufern ein Argument aus der Hand, das Käufer in den vergangenen Jahren häufig genutzt haben: den drohenden Zwangsaustausch der Heizung. Eine funktionierende Gas- oder Ölheizung ist rechtlich kein Mangel und muss nicht ersetzt werden.
Das Kostenargument bleibt jedoch bestehen. Kaufinteressenten vergleichen heute nicht nur Kaufpreise, sondern auch die zu erwartenden Heizkosten. Hinzu kommt, dass bei aktuell hohen Bauzinsen jeder Euro an laufenden Kosten stärker ins Gewicht fällt. Mehr dazu lesen Sie in meinem Beitrag Bauzinsen auf Jahreshoch.
In der Praxis lassen sich drei typische Ausgangslagen unterscheiden:
Bestandsheizung, vor dem 29. Juli 2026 eingebaut: Keine Bio-Treppe, keine Austauschpflicht. Entscheidend sind Alter, Zustand und Wartung. Eine jüngere, gut gewartete Anlage ist ein Pluspunkt, den Sie im Exposé klar benennen sollten.
Fossile Heizung, nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut: Die Anlage ist neu, unterliegt aber ab 2029 der Bio-Treppe. Bei vermieteten Objekten kommt die hälftige Kostenbeteiligung des Vermieters hinzu. Käufer sollten diese Pflichten kennen, bevor sie verhandeln.
Wärmepumpe, Fernwärme oder Pellets: Diese Systeme erfüllen die Anforderungen der Bio-Treppe automatisch. Sie sind vor dem Hintergrund steigender CO₂-Preise ein starkes Verkaufsargument.
Transparenz zahlt sich dabei aus. Wer Einbaujahr, Wartungszustand und Energiekennwerte offen kommuniziert, schafft Vertrauen und verhindert, dass Interessenten kurz vor dem Notartermin nachverhandeln. Wie Sie diese Informationen überzeugend aufbereiten, beschreibe ich im Beitrag Das Exposé: Warum die erste Begegnung über den Verkaufserfolg entscheidet.
Sollten Sie die Heizung vor dem Verkauf noch tauschen?
In den meisten Fällen ist das keine Frage der Pflicht, sondern der Wirtschaftlichkeit. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber einige Überlegungen helfen bei der Einordnung.
Eine neue Gas- oder Ölheizung kurz vor dem Verkauf ist nicht automatisch ein Vorteil. Sie ist zwar modern, bringt aber die Bio-Treppe mit, die eine ältere Bestandsanlage nicht hat. Kaufinteressenten, die sich mit der neuen Rechtslage befasst haben, sehen darin eher eine künftige Kostenpflicht als ein Plus.
Ein Umstieg auf eine Wärmepumpe kann den Wert steigern, ist aber eine größere Investition. Die staatliche Förderung wurde zum 21. Juli 2026 neu geregelt. Die maximal förderfähigen Kosten liegen aktuell bei 28.000 Euro und sinken alle sechs Monate um 750 Euro. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent, hinzu kommen einkommensabhängige Boni. Wichtig bleibt: Der Förderantrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt werden.
Oft ist es sinnvoller, die Entscheidung dem Käufer zu überlassen. Viele Käufer möchten selbst bestimmen, wie sie heizen, und die Förderung in eigener Person beantragen. Dann kommt es vor allem darauf an, den Kaufpreis realistisch anzusetzen und den Zustand der Heizung ehrlich darzustellen.
Ob sich eine Maßnahme vor dem Verkauf lohnt, hängt von Lage, Zustand, Zielgruppe und Zeitplan ab. Eine fundierte Marktwerteinschätzung schafft hier die Grundlage. Zu technischen und förderrechtlichen Details sollten Sie zusätzlich eine unabhängige Energieberatung hinzuziehen.
Checkliste: Diese Unterlagen sollten Verkäufer jetzt bereithalten
Die neue Rechtslage macht vor allem eines wichtiger: belastbare Informationen zur Heizung. Folgende Unterlagen sollten Sie vor dem Vermarktungsstart zusammenstellen:
Einbaujahr, Hersteller und Typ der Heizungsanlage
Wartungsnachweise und die letzten Protokolle des Schornsteinfegers
Unternehmererklärung des Fachbetriebs, falls Heizung oder Dämmung in den letzten Jahren erneuert wurden
Gültiger Energieausweis mit aktuellen Kennwerten
Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre für Gas, Öl oder Fernwärme
Angaben zur Dämmung der obersten Geschossdecke und der Heizungsrohre
Bei vermieteten Objekten: Betriebskostenabrechnungen und Angaben zur CO₂-Kostenaufteilung
Vollständige Unterlagen beschleunigen nicht nur die Vermarktung, sondern auch die Abwicklung nach dem Notartermin. Welche Dokumente dort häufig fehlen, habe ich im Beitrag Die größten Zeitfresser beim Immobilienverkauf in Köln zusammengefasst.
Die Rechtslage bleibt in Bewegung
Das GModG gilt, doch abgeschlossen ist das Thema noch nicht. Die Deutsche Umwelthilfe hat Ende September 2026 gemeinsam mit vier Mietern Verfassungsbeschwerde gegen das Gesetz eingereicht. Eine solche Beschwerde setzt das Gesetz nicht automatisch außer Kraft. Wie das Bundesverfassungsgericht entscheidet und wann, ist offen.
Außerdem stehen weitere Schritte noch aus: Der Gesetzentwurf zur Grüngas- und Grünheizölquote ist bis zum 1. Dezember 2026 vorzulegen, und die Preisentwicklung im europäischen Emissionshandel ab 2028 lässt sich heute nur schätzen. Für 2030 sieht das Gesetz zudem eine Evaluation vor.
Für Verkäufer heißt das: Planen Sie auf Basis der aktuellen Rechtslage, aber kommunizieren Sie gegenüber Kaufinteressenten keine Zusagen über künftige Vorgaben oder Kosten. Beschreiben Sie den Ist-Zustand der Immobilie sachlich und vollständig.
Mein Fazit als Kölner Maklerin
Das Gebäudemodernisierungsgesetz nimmt Eigentümern Druck: Niemand muss eine funktionierende Heizung vor dem Verkauf austauschen. Das Thema Heizung verschwindet damit aber nicht aus der Preisverhandlung. Es verlagert sich von der Frage nach Pflichten zur Frage nach künftigen Kosten.
Wer verkaufen möchte, sollte deshalb drei Dinge tun: den Zustand der Heizung sauber dokumentieren, die Pflichten beim Eigentümerwechsel kennen und den Angebotspreis realistisch auf die Energiebilanz abstimmen. Gerade in der laufenden Herbst-Verkaufssaison ist eine gute Vorbereitung entscheidend.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung dar. Er ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Energieberater. Stand der Informationen: 17. Oktober 2026.
Verwendete Quellen:
Deutsche Umwelthilfe. (2026, 29. September). Verfassungsbeschwerde gegen Gebäudemodernisierungsgesetz eingereicht: Deutsche Umwelthilfe fordert Stopp des klimafeindlichen Gesetzes [Pressemitteilung]. https://www.duh.de/presse/pressemitteilungen/pressemitteilung/verfassungsbeschwerde-gegen-gebaeudemodernisierungsgesetz-eingereicht-deutsche-umwelthilfe-fordert-s/
Gleiss Lutz. (2026, 21. August). Überblick über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz. https://www.gleisslutz.com/de/know-how/ueberblick-ueber-das-neue-gebaeudemodernisierungsgesetz
Haus & Grund Deutschland. (2026, 21. Juli). Fördermittel für Heizungstausch und Gebäudesanierung im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). https://www.hausundgrund.de/politik/gemeinsam-fuers-klima/foerdermittel-fuer-heizungstausch-und-gebaeudesanierung
Karwatzki, J. (2026, 2. September). Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was Sie jetzt wissen müssen. co2online. https://www.co2online.de/modernisieren-und-bauen/sanierung-modernisierung/gebaeudeenergiegesetz-geg/
Stadt Gerlingen. (2026). Neue Förderungen beim Heizungstausch. https://www.gerlingen.de/25477337
Verband der Immobilienverwalter Deutschland. (2026). CO2-Preis bleibt 2027 gedeckelt: Bundesregierung verlängert Preiskorridor. https://vdiv.de/news-details/co2-preis-bleibt-2027-gedeckelt-bundesregierung-verlaengert-preiskorridor