Immobilie geerbt in Köln: Was jetzt zu tun ist – Schritt für Schritt
Ein Todesfall in der Familie ist ohnehin eine schwere Zeit. Und dann steht plötzlich die Frage im Raum: Da ist dieses Haus. Diese Wohnung. Was machen wir jetzt damit?
Viele Menschen, die eine Immobilie erben, fühlen sich in den ersten Wochen überfordert – nicht weil sie es nicht könnten, sondern weil niemand ihnen je erklärt hat, wie das alles zusammenhängt. Fristen, Erbschein, Grundbuch, Erbschaftssteuer, Erbengemeinschaft – das klingt nach einem Dschungel aus Bürokratie, in dem man sich nicht auskennt und auch nicht auskennen muss.
Dieser Beitrag ist kein Juristentext. Er ist ein ehrlicher Wegweiser für Menschen, die eine Immobilie in Köln geerbt haben und wissen möchten, was als nächstes zu tun ist.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation empfehle ich, frühzeitig einen Fachanwalt für Erbrecht und einen Steuerberater hinzuzuziehen.
Zuerst: Durchatmen – und die wichtigste Frist im Blick behalten
Bevor wir zu den einzelnen Schritten kommen, ein wichtiger Hinweis vorweg: Sie haben nach einem Erbfall in der Regel sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen – falls Sie das möchten. Diese Frist beginnt mit dem Moment, in dem Sie vom Tod des Erblassers erfahren haben. Bei einem Erblasser mit letztem Wohnsitz im Ausland verlängert sich die Frist auf sechs Monate.
Verstreicht diese Frist, gilt das Erbe als angenommen – auch wenn Sie es gar nicht aktiv entschieden haben.
Das bedeutet nicht, dass Sie in Panik verfallen müssen. Aber es bedeutet: Handeln Sie nicht zu lange gar nicht.
Schritt 1: Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Bevor Sie irgendetwas mit der Immobilie tun, sollten Sie sich eine grundlegende Frage stellen: Wollen Sie das Erbe überhaupt annehmen?
Das klingt seltsam – wer lehnt schon eine Immobilie ab? Aber es gibt Situationen, in denen eine Ausschlagung sinnvoll ist. Denn mit dem Erbe übernehmen Sie nicht nur die Immobilie, sondern auch alle Schulden des Verstorbenen: laufende Hypotheken, offene Rechnungen, Pflegekosten, Steuerschulden. Das Erbe ist immer ein Gesamtpaket – alles oder nichts.
Holen Sie sich daher schnellstmöglich einen Überblick über die finanzielle Lage des Nachlasses. Einen ersten Hinweis gibt der Grundbuchauszug, den Sie beim Grundbuchamt anfordern können. Er zeigt, ob die Immobilie noch mit Grundschulden oder Hypotheken belastet ist.
Übersteigen die Schulden den Wert der Immobilie, kann eine Ausschlagung die klügere Entscheidung sein. Eine Erbrechtsanwältin oder ein Fachanwalt für Erbrecht kann Ihnen hier schnell Klarheit verschaffen.
Schritt 2: Erbschein beantragen und Grundbuch berichtigen
Haben Sie sich entschieden, das Erbe anzunehmen, ist der nächste bürokratische Schritt die Beantragung des Erbscheins beim zuständigen Nachlassgericht. Der Erbschein ist das offizielle Dokument, das Ihre Erbenstellung gegenüber Behörden, Banken und dem Grundbuchamt nachweist.
Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann dieser in manchen Fällen den Erbschein ersetzen – das Nachlassgericht gibt Ihnen hierüber Auskunft.
Mit dem Erbschein in der Hand müssen Sie das Grundbuch berichtigen lassen, also Ihren Namen als neuen Eigentümer eintragen lassen. Das Grundbuchamt verlangt dafür den Erbschein sowie eine Sterbeurkunde. Wichtig: Stellen Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall – dann ist die Umschreibung kostenlos. Die Unterlagen (bspw. der Erbschein) können auch nachgereicht werden. Nach Ablauf der 2-Jahres-Frist fallen Gebühren an.
Schritt 3: Die Immobilie kennenlernen
Viele Erben kennen die geerbte Immobilie gut – aus Kindheitserinnerungen, aus Besuchen, aus Gesprächen. Aber den tatsächlichen Zustand kennen die wenigsten wirklich.
Bevor Sie irgendeine Entscheidung treffen, empfehle ich immer eine realistische Bestandsaufnahme:
Was ist die Immobilie wert? Der Immobilienmarkt in Köln ist komplex und je nach Stadtteil sehr unterschiedlich. Eine Wohnung in Ehrenfeld hat eine andere Marktdynamik als ein Haus in Chorweiler oder eine Altbauwohnung in Lindenthal. Nur eine professionelle Marktwerteinschätzung gibt Ihnen eine verlässliche Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.
In welchem Zustand ist die Immobilie? Dach, Heizung, Elektrik, Fenster – gerade bei älteren Objekten können erhebliche Sanierungskosten auf Sie zukommen. Lassen Sie den Zustand von einem Bausachverständigen prüfen, bevor Sie sich für eine Option entscheiden.
Gibt es Mieter? Ist die Immobilie vermietet, treten Sie automatisch als neuer Vermieter in bestehende Mietverträge ein. Das bringt Rechte, aber auch Pflichten mit sich.
Schritt 4: Die Erbschaftssteuer im Blick behalten
Sie müssen das Erbe innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt melden. Das gilt auch dann, wenn Sie glauben, keine Steuern zahlen zu müssen. Liegt ein notarielles Testament vor und ist das Nachlassgericht aktiv, entfällt diese Pflicht oft automatisch – im Zweifel melden Sie sich aber selbst.
Ob Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie ab. Die gute Nachricht: Die Freibeträge sind großzügig – zumindest für enge Verwandte. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder jeweils 400.000 Euro. Diese Freibeträge gelten seit 2009 unverändert.
Gerade auf dem Kölner Immobilienmarkt, wo Wohnungen und Häuser in vielen Stadtteilen deutlich über diesen Schwellen liegen, kann Erbschaftssteuer trotzdem anfallen – und sollte frühzeitig eingeplant werden.
Eine wichtige Ausnahme: Das selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Bedingungen vollständig steuerfrei vererbt werden. Voraussetzung ist, dass der Erbe die Immobilie unmittelbar nach dem Erbfall selbst bezieht und mindestens zehn Jahre darin wohnt. Wer vor Ablauf dieser Frist auszieht, muss die Erbschaftssteuer rückwirkend nachzahlen – Ausnahme: zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit.
Bei vermieteten Immobilien gilt zudem ein steuerlicher Bewertungsabschlag von 10 Prozent, das heißt, nur 90 Prozent des Verkehrswerts werden für die Steuerberechnung herangezogen.
Schritt 5: Was tun mit der Immobilie? Die drei Optionen
Das ist die Frage, die letztlich alles entscheidet. Und sie ist oft nicht nur eine rationale, sondern auch eine sehr persönliche.
Option 1: Selbst einziehen
Wer die Immobilie selbst nutzen möchte, profitiert nicht nur emotional, sondern auch steuerlich – durch die mögliche Steuerbefreiung des Familienheims. Bedenken Sie aber: Eventuelle Sanierungskosten, laufende Nebenkosten und mögliche Auszahlungsansprüche von Miterben müssen finanziert werden.
Option 2: Vermieten
Eine Vermietung schafft regelmäßige Einnahmen und erhält die Immobilie im Familienbesitz. Sie übernehmen damit aber auch die Verantwortung als Vermieter – Instandhaltung, Nebenkostenabrechnungen, Mietersuche. Gerade in Köln sind die Mietrenditen je nach Lage sehr unterschiedlich. Auch steuerlich hat die Vermietung Konsequenzen, die vorher durchgerechnet werden sollten.
Option 3: Verkaufen
Für viele Erbengemeinschaften – aber auch für Alleinerben, die weder einziehen noch vermieten möchten – ist der Verkauf die praktischste Lösung. Er schafft Liquidität, beendet laufende Kosten und vermeidet jahrelange Diskussionen. Steuerlich wichtig: Die Spekulationssteuer übernimmt der Erbe vom Erblasser – wer die Immobilie innerhalb von zehn Jahren ab dem ursprünglichen Kaufdatum verkauft, muss den Gewinn möglicherweise versteuern. Hat der Erblasser die Immobilie lange genug gehalten oder selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer in der Regel auch für den Erben.
Sonderfall: Erbengemeinschaft
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Niemand kann alleine über die Immobilie entscheiden. Jede Entscheidung – ob Verkauf, Vermietung oder Renovierung – erfordert die Zustimmung aller Miterben.
Das klingt in der Theorie überschaubar. In der Praxis ist es eine der häufigsten Ursachen für Familienkonflikte. Unterschiedliche Lebenssituationen, unterschiedliche Vorstellungen, unterschiedliche finanzielle Bedürfnisse – das führt schnell zu Blockaden, die manchmal jahrelang andauern.
Was hilft: offene Kommunikation von Anfang an, eine neutrale Moderation bei Uneinigkeit und – wenn nötig – ein erfahrener Makler, der alle Beteiligten sachlich durch den Prozess begleitet und keine Seite bevorzugt.
Im schlimmsten Fall kann ein Miterbe die sogenannte Teilungsversteigerung beantragen, bei der die Immobilie zwangsversteigert wird. Das ist für alle Beteiligten mit erheblichen finanziellen Verlusten verbunden – und sollte wenn möglich vermieden werden.
Was jetzt konkret zu tun ist – auf einen Blick
Innerhalb von 6 Wochen: Entscheidung treffen, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen
Innerhalb von 3 Monaten: Erbschaft beim Finanzamt melden
Innerhalb von 2 Jahren: Grundbuchberichtigung beantragen (danach kostenpflichtig)
So früh wie möglich: Erbschein beantragen, Grundbuchauszug einholen, Immobilienwert einschätzen lassen
Parallel: Steuerberater und ggf. Fachanwalt für Erbrecht einschalten
Wie ich Sie dabei unterstütze
Als Maklerin mit Schwerpunkt auf Erbimmobilien im Kölner Raum begleite ich Erben und Erbengemeinschaften durch genau diesen Prozess – von der ersten Orientierung bis zum Abschluss, egal ob Verkauf, Vermietung oder einfach nur Klarheit.
Ich bin keine Anwältin und kein Steuerberater. Aber ich kenne den Kölner Markt, ich weiß, welche Fragen zu stellen sind – und ich höre zu. Gerade in einer emotional belastenden Situation macht das einen Unterschied.
Wenn Sie eine Immobilie in Köln geerbt haben und nicht wissen, wo Sie anfangen sollen: Melden Sie sich. Ohne Druck, ohne Verkaufsgespräch – einfach ein erstes Gespräch.
Verwendete Quellen:
Anwalt.de. (2026, 10. März). Erbschaftsteuer 2026: Freibeträge, Steuerklassen und Steuersätze im Überblick. https://www.anwalt.de/rechtstipps/erbschaftsteuer-2026-freibetraege-steuerklassen-und-steuersaetze-im-ueberblick-264470.html
Deutscher Anwaltverein. (2024, 14. August). ErbR 13/24: Verpflichtende Grundbuchberichtigung nach Erbfall kostenfrei bei Antrag innerhalb von zwei Jahren. https://anwaltverein.de/newsroom/erbr-13-24-verpflichtende-grundbuchberichtigung-nach-erbfall-kostenfrei-bei-antrag-innerhalb-von-zwei-jahren
Erbrechtskanzlei Essen. (2024). Tipp: Grundbuchberichtigung innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall kostenlos. https://www.erbrechtskanzlei-essen.de/tipp-grundbuchberichtigung-innerhalb-von-2-jahren-nach-dem-erbfall-kostenlos/
Finanztip. (2026, 10. April). Erbschaftssteuer berechnen: Freibeträge & Tabelle. https://www.finanztip.de/erbschaftssteuer/
Notar Dr. Kotz. (o. D.). Kostenlose Grundbuchberichtigung im Erbfall für den Erben. https://www.erbrecht-ratgeber.de/erbrecht/kosten/kostenlose-grundbuchberichtigung.html
Notar Dr. Kotz. (o. D.). Grundbuchberichtigung: Fristversäumnis kostet Gebührenbefreiung. https://www.notar-drkotz.de/zweijahresfrist-fuer-gebuehrenbefreiung-des-erben-bei-der-grundbuchberichtigung/
Raisin. (2026). Erbschaftssteuer 2026: Höhe, Freibeträge, Abzüge. https://www.raisin.com/de-de/steuer/erbschaftssteuer/
Rechenportal. (2026, 20. Februar). Erbschaftsteuer 2026: Freibeträge, Steuerklassen & Spartipps. https://rechenportal.de/erbschaftsteuer-rechner/blog/erbschaftsteuer-2026-freibetraege-steuerklassen/
Ruby Erbrecht. (o. D.). Grundbuchberichtigung nach Erbfall in den ersten zwei Jahren kostenfrei. https://ruby-erbrecht.com/grundbuchberichtigung-nach-erbfall-in-den-ersten-zwei-jahren-kostenfrei__trashed/
Sparkasse Immobilien. (2026, 16. Januar). Immobilie geerbt – was nun? https://immobilien.sparkasse.de/kaufen/eigentuemer-wissen/immobilie-erben.html
VZ VermögensZentrum. (2026). Erbschaftssteuer bei Immobilien: Was Sie 2026 wissen müssen. https://www.vermoegenszentrum.de/wissen/erbschaftssteuer-immobilien