Spekulationsfrist bleibt: Was die Bundestags-entscheidung für Immobilienverkäufer bedeutet

Seit dem Sommer 2026 hat eine Frage viele Eigentümer beschäftigt: Fällt die steuerfreie Veräußerung von Immobilien nach zehn Jahren weg? Am 8. Oktober 2026 hat der Bundestag die Antwort gegeben. Die sogenannte Spekulationsfrist bleibt.

Die politische Debatte ist damit vorerst beendet. Die Regel selbst wird beim Verkauf aber oft falsch eingeschätzt. In diesem Beitrag erkläre ich deshalb, was entschieden wurde, wie die 10-Jahresfrist genau funktioniert und worauf Sie beim Verkauf achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Bundestag hat den Gesetzentwurf zur Abschaffung der Spekulationsfrist am 8. Oktober 2026 mit 446 zu 131 Stimmen abgelehnt.

• Gewinne aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie bleiben steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.

• Selbst genutzte Immobilien können weiterhin auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei verkauft werden – wenn die Eigennutzung die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

• Entscheidend für die Frist sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die Übergabe oder der Grundbucheintrag.

Was hat der Bundestag am 8. Oktober 2026 entschieden?

Der Bundestag hat den Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen „zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen“ (Drucksache 21/6637) in namentlicher Abstimmung abgelehnt. Grundlage war die Beschlussempfehlung des Finanzausschusses (Drucksache 21/7081), der bereits im Juli die Ablehnung empfohlen hatte.

Fraktion	Ja	Nein	Nicht abgestimmt
CDU/CSU	0	198	10
AfD	0	134	16
SPD	0	112	8
Bündnis 90/Die Grünen	75	1	9
Die Linke	54	0	10
Fraktionslos	2	1	0
Gesamt	131	446	53

Enthaltungen gab es keine. Quelle: Deutscher Bundestag, namentliche Abstimmung vom 8. Oktober 2026

Mit der Ablehnung ist der Entwurf erledigt. Für eine spätere Änderung bräuchte es einen neuen Gesetzentwurf und eine neue Mehrheit im Bundestag.

So funktioniert die Spekulationsfrist nach § 23 EStG

Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Danach ist er steuerfrei – unabhängig von seiner Höhe. Umgangssprachlich spricht man von Spekulationssteuer, rechtlich von einem privaten Veräußerungsgeschäft.

Wann beginnt und endet die Frist?

Die Frist läuft vom Datum des notariellen Kaufvertrags bis zum Datum des notariellen Verkaufsvertrags. Schlüsselübergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintrag spielen keine Rolle. Das Gesetz erfasst Verkäufe, bei denen „nicht mehr als zehn Jahre“ vergangen sind. Wer sicher gehen möchte, beurkundet den Verkauf daher erst nach dem zehnten Jahrestag des Kaufvertrags.

Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien

Auch vor Ablauf der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie

• seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder

• im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.

Die zweite Variante verlangt keine vollen drei Jahre. Es reicht, wenn die Eigennutzung in drei aufeinanderfolgende Kalenderjahre fällt. Ein Beispiel: Sie wohnen vom 1. Dezember 2024 bis zum Verkauf im Januar 2026 selbst in der Wohnung. Damit ist die Voraussetzung erfüllt.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Bei einer Erbschaft oder Schenkung beginnt keine neue Frist. Sie übernehmen das Kaufdatum der Person, von der Sie die Immobilie erhalten haben. Hat Ihre Mutter die Wohnung 2012 gekauft, können Sie sie heute steuerfrei verkaufen – auch wenn Sie sie erst 2025 geerbt haben. Worauf es beim gemeinsamen Verkauf ankommt, lesen Sie in meinem Beitrag Erbengemeinschaft und Immobilienverkauf: Typische Stolpersteine. Welche Schritte nach einem Erbfall generell anstehen, erkläre ich in Immobilie geerbt in Köln: Was jetzt zu tun ist.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Verkaufen Sie innerhalb der Frist, wird nicht der Kaufpreis versteuert, sondern der Gewinn:

1. Verkaufspreis

2. minus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision)

3. plus bereits steuerlich abgesetzte Abschreibungen (AfA)

4. minus Verkaufskosten, zum Beispiel eine vom Verkäufer getragene Maklerprovision oder die Löschung von Grundschulden

Der dritte Punkt wird häufig übersehen: Wer eine Wohnung vermietet und Abschreibungen geltend gemacht hat, erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Für alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro. Wird sie überschritten, ist allerdings der gesamte Gewinn steuerpflichtig – bei Immobilien ist das fast immer der Fall. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Wichtige Grenze: der gewerbliche Grundstückshandel

Die 10-Jahres-Regel gilt nur für Immobilien im Privatvermögen. Wer in der Regel innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückhändler eingestuft werden (sogenannte Drei-Objekt-Grenze). Dann sind Gewinne unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.

Was der abgelehnte Entwurf geändert hätte

Der Entwurf hätte die 10-Jahresfrist für nicht selbst genutzte Immobilien vollständig gestrichen. Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Wohnungen und Häuser wären dann immer steuerpflichtig gewesen, egal wie lange man sie gehalten hat. Die Fraktion rechnete mit Mehreinnahmen von rund 6 Milliarden Euro.

Situation	Geltendes Recht (bleibt)	Abgelehnter Entwurf
Vermietete Immobilie, Verkauf nach mehr als 10 Jahren	steuerfrei	steuerpflichtig
Vermietete Immobilie, Verkauf innerhalb von 10 Jahren	steuerpflichtig	steuerpflichtig
Seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt	steuerfrei	steuerfrei
Selbst bewohnt im Verkaufsjahr und in den zwei Kalenderjahren davor	steuerfrei	steuerfreinur bei 36 Monaten Eigennutzung direkt vor dem Verkauf

Quellen: § 23 EStG und Gesetzentwurf, Drucksache 21/6637.

Besonders umstritten war die Frage der Rückwirkung. Erfasst worden wären alle Immobilien, deren Frist beim Inkrafttreten noch lief – also Erwerbe ab 2016. Wer 2018 eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft hat und mit einem steuerfreien Verkauf ab 2028 plant, hätte diesen Vorteil verloren. Eigentümerverbände kritisierten außerdem, dass auch inflationsbedingte Wertsteigerungen besteuert worden wären.

Was die Entscheidung für Eigentümer bedeutet

Für Verkäufer bedeutet die Entscheidung vor allem Planungssicherheit. Wer in den letzten Monaten mit einem Verkauf gezögert hat, kann wieder nach den bekannten Regeln entscheiden. Gerade bei Immobilien, die über viele Jahre an Wert gewonnen haben, macht die Frist einen spürbaren Unterschied – wie sich die Preise in Köln zuletzt entwickelt haben, lesen Sie in Köln führt das Ranking an.

Folgende Punkte empfehle ich vor einem Verkauf zu prüfen:

• Kaufdatum klären: Suchen Sie den notariellen Kaufvertrag heraus. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien zählt das Kaufdatum der Vorbesitzer.

• Fristende berechnen: Endet die Frist in den nächsten Monaten, kann es sich lohnen, den Notartermin danach zu legen. Die Vermarktung kann trotzdem früher beginnen.

• Eigennutzung prüfen: Bewohnen Sie die Immobilie selbst oder haben Sie das in den letzten Jahren getan, greift möglicherweise die Ausnahme – auch vor Ablauf der zehn Jahre.

• Steuerberatung einbeziehen: Bei vermieteten Objekten innerhalb der Frist sollte eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater den voraussichtlichen Gewinn vorab berechnen.

• Markt im Blick behalten: Steuerliches Timing ist nur ein Faktor. Auch Zinsniveau und Nachfrage beeinflussen, wann ein Verkauf sinnvoll ist. Mehr dazu in meinen Beiträgen Bauzinsen auf Jahreshoch: Was das jetzt für Ihren Immobilienverkauf in Köln bedeutet und Herbst in Köln: Die zweite große Verkaufssaison des Jahres beginnt jetzt.

Bleibt das so?

Beide Regierungsfraktionen, CDU/CSU und SPD, haben geschlossen gegen den Entwurf gestimmt. Eine Abschaffung der Spekulationsfrist ist in dieser Wahlperiode daher derzeit nicht absehbar. Die Forderung taucht in der Steuerpolitik allerdings regelmäßig wieder auf. Wer eine Immobilie langfristig plant, sollte den steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren daher als Vorteil betrachten – nicht als feste Garantie.

Häufige Fragen zur Spekulationsfrist

• Wurde die Spekulationsfrist für Immobilien abgeschafft?

  Nein. Der Bundestag hat den entsprechenden Gesetzentwurf am 8. Oktober 2026 abgelehnt. Die 10-Jahresfrist nach § 23 EStG gilt unverändert.

• Ab wann zählt die 10-Jahresfrist?

  Ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Sie endet mit dem Datum des notariellen Verkaufsvertrags.

• Muss ich beim Verkauf meines Eigenheims Steuern zahlen?

  In der Regel nicht, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben.

• Gilt die Frist auch für geerbte Immobilien?

  Ja. Maßgeblich ist das ursprüngliche Kaufdatum der verstorbenen Person, nicht das Datum des Erbfalls.

• Was passiert, wenn ich vor Ablauf der Frist verkaufe?

  Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Bei vermieteten Objekten erhöhen bereits abgesetzte Abschreibungen den Gewinn.

Fazit

Die Spekulationsfrist bleibt – und mit ihr eine der wichtigsten Stellschrauben beim privaten Immobilienverkauf. Wer Kaufdatum, Eigennutzung und Fristende kennt, kann den Verkaufszeitpunkt gezielt planen. Wenn Sie überlegen, Ihre Immobilie in Köln zu verkaufen, begleite ich Sie gern bei Bewertung, Zeitplanung und Vermarktung. [Kontakt aufnehmen]

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für eine Prüfung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt. Stand: 10. Oktober 2026.

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Quellen:

Deutscher Bundestag. (2026a, 23. Juni). Entwurf eines Gesetzes zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen (Drucksache 21/6637). https://dserver.bundestag.de/btd/21/066/2106637.pdf

Deutscher Bundestag. (2026b, 10. Juli). Beschlussempfehlung und Bericht des Finanzausschusses zu dem Gesetzentwurf der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN – Drucksache 21/6637 (Drucksache 21/7081). https://dserver.bundestag.de/btd/21/070/2107081.pdf

Deutscher Bundestag. (2026c, 8. Oktober). Gesetzentwurf zur Besteuerung von Immobilienverkäufen [Namentliche Abstimmung]. Abgerufen am 10. Oktober 2026, von https://www.bundestag.de/parlament/plenum/abstimmung/abstimmung?id=1030

Einkommensteuergesetz (EStG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Oktober 2009, § 23 Private Veräußerungsgeschäfte. Abgerufen am 10. Oktober 2026, von https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html

Hafke, F. (2026, 9. Oktober). Spekulationsfrist bleibt: Bundestag lehnt Abschaffung für Immobilien ab. HH-Anlagekonzepte. https://www.hh-anlagekonzepte.de/news/abschaffung-spekulationsfrist-immobilien-abgelehnt