Homestaging: Lohnt es sich wirklich? Erfahrungen aus dem Kölner Markt
Was professionelles Homestaging beim Immobilienverkauf in Köln wirklich bringt – und warum wir es unseren Verkäufern konsequent empfehlen.
Als Immobilienmaklerin in Köln begleite ich täglich Menschen beim Verkauf ihrer Wohnung oder ihres Hauses. Eine Frage stellt sich dabei immer wieder: Soll man die Immobilie vor dem Verkauf professionell herrichten lassen – oder einfach so inserieren? Meine Antwort: Homestaging lohnt sich in den meisten Fällen. Hier erkläre ich warum.
Was ist Homestaging – und was hat es mit dem Verkauf zu tun?
Homestaging bezeichnet die gezielte Aufbereitung einer Immobilie für den Verkauf: durch professionelle Möblierung, Beleuchtung, Dekoration und Raumgestaltung entsteht ein Wohngefühl, das Kaufinteressenten emotional anspricht. Ziel ist nicht Täuschung, sondern Potenzial – das Beste aus einer Immobilie sichtbar zu machen.
Als Makler arbeiten wir eng mit erfahrenen Homestagern zusammen und empfehlen diesen Schritt unseren Verkäufern gezielt – weil wir wissen, wie stark er den Vermarktungserfolg beeinflusst. Gerade in Köln, wo Käufer eine große Auswahl haben und Entscheidungen oft beim ersten Scrollen durch ImmoScout oder Immowelt fallen, ist der visuelle Eindruck entscheidend.
„Der Kölner Käufer kauft mit den Augen. Wer online nicht sofort überzeugt, wird oft gar nicht erst angerufen."
— Larissa Ost, aus der Praxiserfahrung
Die Zahlen: Was Homestaging konkret bewirkt
Studien und unsere eigene Erfahrung aus dem Kölner Markt zeigen ein klares Bild:
Vermarktungszeit im
Schnitt
möglich
Verkaufspreis
im Schnitt
Fazit: Bei einer Wohnung in Köln-Ehrenfeld mit einem Marktwert von 450.000 € und Staging-Kosten von ca. 4.500 € sind Mehrerlöse von 15.000–30.000 € keine Seltenheit. Die Investition rechnet sich fast immer.
Wann lohnt sich Homestaging besonders?
Diese Situationen profitieren am meisten:
Leerstehende Immobilien ohne Möblierung
Objekte mit besonderem Grundriss oder ungewöhnlichem Schnitt
Geerbte Immobilien mit veralteter Einrichtung
Wohnungen oder Häuser, die bereits länger auf dem Markt sind
Hochpreissegment ab ca. 400.000 € in Köln
Objekte in wettbewerbsintensiven Stadtteilen wie Ehrenfeld, Nippes oder der Südstadt
Homestaging vs. Renovierung: Was raten wir unseren Kunden?
Diese Frage stellen uns viele Verkäufer. Unsere Einschätzung: Homestaging bietet bei deutlich geringerem Aufwand oft den höheren Return on Investment. Während eine Badsanierung schnell 15.000–30.000 € kostet und Monate dauert, ist ein professionelles Staging in wenigen Tagen umgesetzt.
Ausnahmen gibt es: Wenn ein Objekt substanzielle bauliche Mängel aufweist oder Küche und Bad vollständig veraltet sind, können gezielte Renovierungen sinnvoll sein – am besten kombiniert mit anschließendem Staging. Wir beraten unsere Kunden hier offen und individuell.
Physisches Homestaging vs. Virtual Staging – was ist der Unterschied?
Neben dem klassischen, physischen Homestaging hat sich in den letzten Jahren eine digitale Alternative etabliert: das Virtual Staging. Dabei werden leere oder veraltete Räume per Bildbearbeitung und 3D-Visualisierung möbliert und inszeniert – ohne dass auch nur ein Möbelstück bewegt wird. Beide Ansätze haben ihre Berechtigung. Als Makler helfen wir unseren Kunden, die richtige Wahl für ihr Objekt zu treffen.
- Wirkt bei Besichtigungen live – Käufer erleben das Wohngefühl direkt
- Stärkt die emotionale Bindung beim Rundgang
- Fotos und Realität stimmen überein – keine Enttäuschung vor Ort
- Kaschiert kleinere Mängel durch Dekoration und Licht
- Höhere Glaubwürdigkeit beim Käufer
- Deutlich höhere Kosten (Möbelmiete, Transport, Auf-/Abbau)
- Logistischer Aufwand, besonders bei leerstehenden Objekten
- Möbel müssen während der Vermarktungsphase im Objekt bleiben
- Koordination mit Eigentümer und Stager nötig
- Deutlich günstiger – oft ab 50–150 € pro Bild
- Schnell umsetzbar, oft innerhalb weniger Tage
- Ideal für leerstehende Immobilien ohne Logistikaufwand
- Verschiedene Stilrichtungen können parallel gezeigt werden
- Sehr effektiv für Online-Exposés und digitale Vermarktung
- Bei der Besichtigung wirkt die Immobilie leer – Diskrepanz zu den Fotos
- Manche Käufer fühlen sich getäuscht, wenn die Realität nicht stimmt
- Kein echter Raumeffekt – Mängel oder Proportionen schwer einschätzbar
- Qualität variiert stark je nach Anbieter
Häufige Fragen, die uns Verkäufer stellen
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Wir übernehmen die Koordination: Wir empfehlen geprüfte Homestaging-Partner in Köln, begleiten den Prozess und stellen sicher, dass Staging und Vermarktung nahtlos ineinandergreifen.
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In vielen Fällen ja – als Werbungskosten beim privaten Veräußerungsgeschäft oder als Betriebsausgaben für vermietete Immobilien. Sprechen Sie dazu mit Ihrem Steuerberater.
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Je nach Umfang zwischen einem Tag (Styling & Dekoration) und einer Woche (Vollstaging mit Möbeln). Wir planen den Ablauf gemeinsam mit dem Stager und stimmen ihn auf Ihren Verkaufszeitplan ab.
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Oft ja – auch bei Objekten unter 300.000 € kann ein gezieltes Styling oder eine Beratung zu schnellerer Vermarktung führen. Wir schauen uns das gemeinsam an und geben eine ehrliche Einschätzung.
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Nein – die Möbel beim Homestaging sind in der Regel gemietet und gehören dem Staging-Anbieter. Nach dem Verkauf werden sie abgeholt. Käufer erwerben also die Immobilie, nicht die Einrichtung. Wer die Möbel trotzdem übernehmen möchte, kann beim Anbieter nachfragen – ein Kauf ist manchmal möglich, aber nicht der Normalfall. Gehören einzelne Möbel dem Verkäufer, lässt sich das separat und unabhängig vom Kaufvertrag vereinbaren.
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Das hängt vom Einsatzzweck ab: Physisches Homestaging überzeugt vor allem bei Besichtigungen vor Ort, da Interessenten die Immobilie vollständig eingerichtet erleben und emotional besser ansprechen. Virtual Staging hingegen ist deutlich kostengünstiger und ideal für die Online-Vermarktung, da Räume schnell digital möbliert werden können. In vielen Fällen ist eine Kombination aus beidem die effektivste Lösung.
Fazit: Homestaging ist Teil einer guten Verkaufsstrategie
Als Immobilienmaklerin in Köln sehe ich täglich, wie groß der Unterschied zwischen einem gut inszenierten und einem uninszenierten Objekt ist – in der Zahl der Anfragen, der Qualität der Interessenten und am Ende im erzielten Preis. Homestaging ist kein Luxus, sondern ein strategisches Werkzeug, das wir konsequent in unsere Vermarktung einbinden können.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Köln verkaufen möchten, sprechen Sie uns an. Wir schauen uns Ihr Objekt an, geben eine ehrliche Einschätzung – und empfehlen Ihnen, ob und in welchem Umfang Homestaging für Sie sinnvoll ist.